Módosul az OTÉK
2013. január 1-jén lép hatályba az országos településrendezési és építési követelményekről szóló kormányrendelet, ismertebb nevén az OTÉK.
253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet
az országos településrendezési és építési követelményekről
A Kormány az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Étv.) 62. §-a (1) bekezdésének g) pontjában foglalt felhatalmazás alapján meghatározza az országos településrendezési és építési követelményeket (a továbbiakban: OTÉK), és elrendeli azok kötelező alkalmazását.
I. Fejezet
ÁLTALÁNOS RENDELKEZÉSEK
1. §1 (1) Területet használni, építmény elhelyezésére felhasználni, telket alakítani, építés alapjául szolgáló tervet elkészíteni, építményt építeni, átalakítani, bővíteni, felújítani, helyreállítani, korszerűsíteni, elmozdítani vagy lebontani, továbbá az építmény rendeltetését megváltoztatni e rendelet, valamint a helyi építési szabályzat rendelkezései szerint szabad.
(2) A rendeletben használt fogalmak meghatározását az 1. számú melléklet tartalmazza.
(3) E rendeletet a külön jogszabály alapján védett területre, építményre, valamint a sajátos építményfajtákra a rájuk vonatkozó külön jogszabályban meghatározott feltételek mellett és az azokban foglalt kiegészítésekkel és eltérésekkel kell alkalmazni.
TELEPÜLÉSRENDEZÉSI ESZKÖZÖK
2. § (1) A területek felhasználásának, a telkek alakításának, továbbá az építésnek a feltételeit és módját az e rendeletben foglaltak szerinti településrendezési tervben (településszerkezeti és szabályozási terv), illetőleg helyi építési szabályzatban kell meghatározni.
(2) A főváros esetében a településrendezési eszközök tekintetében az Étv. 14. §-ában foglaltakat kell alkalmazni.
(3) A településrendezési tervekben, illetőleg a helyi építési szabályzatban az e rendelet2. számú melléklete szerinti meghatározásokat kell alkalmazni.
(4) A településrendezési terveket az e rendelet 2. számú melléklete szerinti jelkulcsok alkalmazásával kell elkészíteni. Ha a helyi adottságok szükségessé teszik az előírt jelkulcsok további jelkulcsokkal kiegészíthetők.
(5) A településrendezési tervek jóváhagyandó, valamint kötelező és egyéb alátámasztó szakági munkarészekből állnak.
(6) A településrendezési eszközök módosítása során a 3. és a 4. §-ban előírtakat a módosítás jellegének megfelelően kell alkalmazni.
A településszerkezeti terv
3. § (1)2 A településszerkezeti tervben – az Étv. 8. és 10. §-ának előírásainak figyelembevételével – kell meghatározni az Étv. 11. §-ának (2) és (3) bekezdésében előírtakat. A településszerkezeti tervben a területek tagolására a területfelhasználási egységeket kell alkalmazni.
(2) A településszerkezeti terv jóváhagyandó munkarésze a település igazgatási területének felhasználását meghatározó terv és leírás.
(3) A településszerkezeti terv kötelező alátámasztó szakági munkarésze:
1. a tájrendezési,
2.3 a környezetalakítási (a külön jogszabály4 szerinti környezeti értékelésnek is megfelelő tartalommal),
3.5 a közlekedési (az országos közutak és a helyi fő- és gyűjtőutak hálózata, csomópontjai és keresztmetszetei),
4. a közművesítési (víz, szennyvíz, csapadékvíz, energia), és
5. a hírközlési (távközlés, műsorszórás),
6.6 a területrendezési terv(ek) és a településszerkezeti terv összhangját igazoló térkép és leírás (számítás)
javaslat.
(4) A településszerkezeti terv egyéb alátámasztó szakági munkarészeit a település sajátos helyi adottságai határozzák meg.
A helyi építési szabályzat és a szabályozási terv
4. § (1) A szabályozási tervben, a helyi építési szabályzatban kell meghatározni, megállapítani az Étv. 12. §-ának (5) bekezdésében és 13. §-ának (2) bekezdésében előírtakat. A területfelhasználási egységeket az e rendelet rendelkezéseinek megfelelően építési övezetekre, illetőleg övezetekre kell tagolni.
(2) A főváros esetében a főváros építési keretszabályzatában és szabályozási kerettervében az Étv. 14. §-ának (2) és (5) bekezdésében foglaltakat kell meghatározni.
(3) A helyi építési szabályzat a település igazgatási területén, a helyi sajátosságoknak megfelelően az építés rendjét – annak feltételeinek és módjainak meghatározásával – megállapító helyi települési önkormányzati rendelet.
(4)7 A szabályozási terv jóváhagyandó munkarészét az ingatlan-nyilvántartási térkép hiteles másolatának felhasználásával kell elkészíteni. A szabályozási terven fel kell tüntetni, hogy ,,Készült az állami alapadatok felhasználásával”
(5) A szabályozási terv kötelező alátámasztó szakági munkarésze:
a) amennyiben azok a településszerkezeti tervvel együtt készülnek, megegyeznek a településszerkezeti terv alátámasztó munkarészeivel,
b) amennyiben azok nem a településszerkezeti tervvel együtt készülnek,
1. a településszerkezeti tervet megelőzően készülők esetében a 3. § (3) bekezdése szerinti munkarészek,
2.8 a településszerkezeti tervet követően készülők esetében a 3. § (3) bekezdése szerinti munkarészek közül csak az eltelt időszakra és a terv által megkövetelt részletezettségre figyelemmel szükséges alátámasztó munkarészek,
továbbá a helyi értékvédelmi (természeti és művi) javaslat.
(6) A szabályozási terv egyéb alátámasztó szakági munkarészei a 3. § (4) bekezdése szerinti munkarészek.
A településrendezési eszközök véleményezésében érdekelt államigazgatási szervek
5. § (1) A településrendezési tervek és a helyi építési szabályzat véleményezési eljárásában érdekelt államigazgatási szervek körét a 3. számú melléklet tartalmazza.
(2)9 Az Étv. 9. §-a (2) bekezdésének c) pontja szerinti előzetes véleményezési eljárásba minden esetben be kell vonni az (1) bekezdés szerinti államigazgatási szerveket. Az előzetes véleményezéshez az államigazgatási szerveket tájékoztatni kell a rendezés alá vont területről, a rendezés általános céljáról és annak várható hatásáról. Az előzetes véleményében az érdekelt államigazgatási szervnek nyilatkoznia kell, hogy az eljárás további szakaszaiban a részére megküldendő dokumentációt milyen formában kéri. Nyilatkozat hiányában a dokumentáció elektronikus adathordozón megküldhető.
(3) Az Étv. 9. §-ának (3) bekezdése szerinti véleményezési eljárásba azokat az államigazgatási szerveket kell bevonni, amelyek az előzetes véleményezési eljárásban állásfoglalást tettek, illetve ezt kérték.
II. Fejezet
TELEPÜLÉSRENDEZÉSI KÖVETELMÉNYEK
TELEPÜLÉSSZERKEZET, TERÜLETFELHASZNÁLÁS
6. § (1) A városok és községek (a továbbiakban együtt: település) igazgatási területét építési szempontból
a) beépítésre szánt (beépített, további beépítésre kijelölt) területbe, amelyen belüli építési övezetekben az építési telkek megengedett beépítettsége legalább 10%, illetőleg
b) beépítésre nem szánt területbe, amelyen belüli övezetekben a telkek megengedett beépítettsége legfeljebb 5%
kell sorolni.
(2) A település igazgatási területén belüli azonos szerepkörű, jellegű, beépítettségi intenzitású területrészeket – általános és sajátos építési használatuk szerint – azonos területfelhasználási egységbe kell sorolni.
(3) Az igazgatási terület
a) beépítésre szánt területeit az építési használatuk általános jellege, valamint sajátos építési használatuk szerint
1. lakó-,
1.1. nagyvárosias lakó-,
1.2. kisvárosias lakó-,
1.3. kertvárosias lakó-,
1.4. falusias lakó-,
2. vegyes-,
2.1. településközpont vegyes-,
2.2. központi vegyes-,
3. gazdasági-,
3.1. kereskedelmi, szolgáltató-,
3.2. ipari-,
4. üdülő-,
4.1. üdülőházas-,
4.2. hétvégiházas-, valamint
5. különleges-,
b) beépítésre nem szánt területeit
1. közlekedési- és közműelhelyezési, hírközlési-,
2. zöld-,
3. erdő-,
3.1. védelmi erdő,
3.2. gazdasági erdő,
3.3. egészségügyi-szociális, turisztikai erdő,
3.4. oktatási-kutatási erdő,
4.1. kertes mezőgazdasági,
4.2. általános mezőgazdasági,
7.13 különleges beépítésre nem szánt
területként (területfelhasználási egységként) lehet megkülönböztetni.
(4)14 A beépítésre szánt területfelhasználási egységekre vonatkozóan meg kell határozni a szintterület-sűrűség és a közüzemi közművesítettség mértékét.
A TERÜLETFELHASZNÁLÁSI EGYSÉGEK TAGOZÓDÁSA
Építési övezetek, övezetek
7. § (1)15 A 6. § (3) bekezdése szerinti területfelhasználási egységek területeit – a b)pont 1. alpontja kivételével – közterületekre és egyéb (közterületnek nem minősülő) területekre kell tagolni, továbbá ezeket beépítésre szánt területek esetén építési övezet(ek)be, beépítésre nem szánt területek esetén övezet(ek)be kell sorolni.
(2) Az építési övezeteket, övezeteket a meglévő és/vagy tervezett szerepkörük, beépítettségük és karakterbeli különbségeik alapján és úgy kell besorolni, hogy az azokon belüli – azonos helyzetben lévő – telkeket azonos értékű építési jogok és kötelezettségek illessék meg.
(3)16 Újonnan beépítésre vagy jelentős átépítésre kerülő területek építési övezeteire vonatkozóan meg kell határozni legalább:
1. a kialakítható legkisebb telekterületméretet,
2. a beépítési módot,
3. a beépítettség megengedett legnagyobb mértékét,
4.17 a megengedett legnagyobb építménymagasságot,
5. a beépítés feltételének közművesítettségi mértékét,
6. a zöldfelület legkisebb mértékét,
7. a megengedett igénybevételi, kibocsátási, szennyezetségi határértékeket [a továbbiakban: környezetterhelési határértékeket (emisszió és imisszió)],
8. a terepszint alatti építményeket.
(4) Az övezetre vonatkozóan az e rendeletben foglaltakon túlmenően meg lehet határozni:
1. a beépítési módot,
2.18 a megengedett legnagyobb építménymagasságot.
(5) Az építési övezetekre, övezetekre vonatkozóan meg lehet határozni:
1.19 a felhasználás kizárólagosságát, illetőleg korlátozását,
2.20 a helyi sajátosságok megőrzése vagy kialakítása érdekében a telkek legkisebb szélességi és mélységi méretét, a legkisebb építménymagasságot, az építészeti karakter jellemzőit,
3. a nyomvonal jellegű építmények és műtárgyaik kialakítására vonatkozó egyéb előírásokat,
4.21 a legfelső építményszint magasságát.
A közművesítettség mértéke
8. § (1) Az egyes építési övezetek közművesítettségének módját és mértékét helyi építési szabályzatban, szabályozási tervben kell megállapítani.
(2)22 A közművesítettség szempontjából
a) teljes közművesítettségnek minősül
aa) a közüzemi energia szolgáltatás (villamos energia és vezetékes gáz vagy távhő)
ab) a közüzemi ivóvíz szolgáltatás,
ac) a közüzemi szennyvízelvezetés és -tisztítás, továbbá
ad) a közterületi nyílt vagy zárt rendszerű csapadékvíz-elvezetés együttes megléte;
b) részleges közművesítettségnek minősül
ba) a közüzemi villamos energia szolgáltatás,
bb) a közüzemi ivóvíz szolgáltatás,
bc) az egyedi közművel történő szennyvíztisztítás és szennyvízelhelyezés, továbbá
bd) a közterületi nyílt rendszerű csapadékvíz-elvezetés együttes megléte;
c) hiányos közművesítettségnek minősül, ha a részleges közművesítettségre előírt feltételek valamelyike nem áll fenn;
d) közművesítetlennek minősül, ha nincs közüzemi közműhálózat.
A település zöldfelületi rendszere
9. § A helyi építési szabályzatban, a szabályozási tervben – a főváros esetében a szabályozási kerettervben is – gondoskodni kell a település igazgatási területén a klimatikus viszonyok megőrzése, javítása érdekében a telkek növényzettel fedett részéből, a zöldterületekből és az erdőkből álló egységes zöldfelületi rendszer kialakításáról, valamint az épített környezet alaktani és helyi éghajlati jellegét meghatározó elemeinek a megőrzéséről.
BEÉPÍTÉSRE SZÁNT TERÜLETEK
Lakóterület
10. § (1) A lakóterület elsősorban lakóépületek elhelyezésére szolgál.
1. nagyvárosias (sűrű beépítésű és 12,5 m feletti megengedett legnagyobb építménymagasságú) lakóterület,
2. kisvárosias (sűrű beépítésű és 12,5 m-t meg nem haladó megengedett legnagyobb építménymagasságú) lakóterület,
3. kertvárosias (laza beépítésű és 7,5 m-t meg nem haladó megengedett legnagyobb építménymagasságú) lakóterület,
4. falusias (7,5 m-t meg nem haladó – a lakóépületre vonatkozó – megengedett legnagyobb építménymagasságú) lakóterület.
Nagyvárosias lakóterület
11. § (1) A nagyvárosias lakóterület sűrű beépítésű, több önálló rendeltetési egységet magába foglaló, 12,5 m-es épületmagasságot meghaladó lakóépületek elhelyezésére szolgál.
(2) A nagyvárosias lakóterületen elhelyezhető:
1. lakóépület,
2. a helyi lakosság ellátását szolgáló kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó épület,
3. egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület,
4. sportépítmény.
(3) A nagyvárosias lakóterületen a 31. § (2) bekezdésében előírtak figyelembevételével kivételesen elhelyezhető:
1. szálláshely szolgáltató épület,
2. igazgatási épület,
3.24 a terület rendeltetésszerű használatát nem zavaró hatású egyéb gazdasági tevékenység céljára szolgáló épület,
4. többszintes parkolóházhoz kapcsolódó üzemanyagtöltő.
(4) A nagyvárosias lakóterületen nem helyezhető el önálló parkolóterület és garázs a 3,5 t önsúlynál nehezebb gépjárművek és az ilyeneket szállító járművek számára.
Kisvárosias lakóterület
12. § (1) A kisvárosias lakóterület sűrű beépítésű, több önálló rendeltetési egységet magába foglaló, 12,5 m-es épületmagasságot meg nem haladó lakóépületek elhelyezésére szolgál.
(2) A kisvárosias lakóterületen elhelyezhető:
1. lakóépület,
2. a helyi lakosság ellátását szolgáló kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó épület,
3. egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület,
4. sportépítmény,
5.25 a terület rendeltetésszerű használatát nem zavaró hatású kézműipari építmény.
(3) A kisvárosias lakóterületen a 31. § (2) bekezdésében előírtak figyelembevételével kivételesen elhelyezhető:
1. szálláshely szolgáltató épület,
2. igazgatási épület,
3. termelő kertészeti építmény,
4. üzemanyagtöltő,
5.26 a terület rendeltetésszerű használatát nem zavaró hatású egyéb gazdasági tevékenység céljára szolgáló épület.
(4) A kisvárosias lakóterületen nem helyezhető el önálló parkolóterület és garázs a 3,5 t önsúlynál nehezebb gépjárművek és az ilyeneket szállító járművek számára.
Kertvárosias lakóterület
13. § (1) A kertvárosias lakóterület laza beépítésű, összefüggő nagy kertes, több önálló rendeltetési egységet magába foglaló, 7,5 m-es épületmagasságot meg nem haladó lakóépületek elhelyezésére szolgál.
(2) A kertvárosias lakóterületen elhelyezhető:
1. legfeljebb négylakásos lakóépület,
2. a helyi lakosság ellátását szolgáló kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó épület,
3. egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület,
4.27 a terület rendeltetésszerű használatát nem zavaró hatású kézműipari építmény.
(3) A kertvárosias lakóterületen a 31. § (2) bekezdésében előírtak figyelembevételével kivételesen elhelyezhető:
1. legfeljebb hatlakásos lakóépület,
2. a helyi lakosság közbiztonságát szolgáló építmény,
3. sportépítmény,
4. üzemanyagtöltő,
5.28 a terület rendeltetésszerű használatát nem zavaró hatású egyéb gazdasági tevékenység céljára szolgáló épület.
(4) A kertvárosias lakóterületen nem helyezhető el:
1. szálláshely szolgáltató épület – a megengedett lakásszámot meg nem haladó vendégszobaszámú egyéb kereskedelmi szálláshely épület kivételével,
2. egyéb közösségi szórakoztató, kulturális épület,
3. önálló parkolóterület és garázs a 3,5 t önsúlynál nehezebb gépjárművek és az ilyeneket szállító járművek számára.
Falusias lakóterület
14. § (1) A falusias lakóterület legfeljebb 7,5 m-es épületmagasságú lakóépületek, a mező- és az erdőgazdasági építmények, továbbá a helyi lakosságot szolgáló, nem zavaró hatású kereskedelmi, szolgáltató és kézműipari építmények elhelyezésére szolgál.
(2) A falusias lakóterületen elhelyezhető:
1. lakóépület,
2. mező- és erdőgazdasági (üzemi) építmény,
3. kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó épület,
4. szálláshely szolgáltató épület,
5. kézműipari építmény,
6. helyi igazgatási, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület,
7. sportépítmény,
8. üzemanyagtöltő.
(3)29 A falusias lakóterületen elhelyezhető a terület rendeltetésszerű használatát nem zavaró hatású egyéb – nem nagyüzemi – gazdasági tevékenység céljára szolgáló építmény is.
Vegyes terület
15. § (1) A vegyes terület lakó és kereskedelmi, szolgáltató gazdasági épületek vegyesen történő elhelyezésére szolgál.
(2) A vegyes terület lehet:
1. településközpont vegyes terület,
2. központi vegyes terület.
Településközpont vegyes terület
16. § (1) A településközpont vegyes terület több önálló rendeltetési egységet magába foglaló, lakó és olyan helyi települési szintű igazgatási, kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épületek, valamint sportépítmények elhelyezésére szolgál, amelyek alapvetően nincsenek zavaró hatással a lakófunkcióra.
(2) A településközpont vegyes területen elhelyezhető:
1. lakóépület,
2. igazgatási épület,
3. kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató épület,
4. egyéb közösségi szórakoztató épület, a terület azon részén, amelyben a gazdasági célú használat az elsődleges,
5. egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület,
6. sportépítmény,
7. parkolóház, üzemanyagtöltő,
(3) A településközpont vegyes területen a 31. § (2) bekezdésében előírtak figyelembevételével kivételesen elhelyezhető:
1.30 nem zavaró hatású egyéb gazdasági tevékenység céljára szolgáló épület,
2. termelő kertészeti építmény.
(4) A településközpont vegyes területen nem helyezhető el önálló parkolóterület és garázs a 3,5 t önsúlynál nehezebb tehergépjárművek és az ilyeneket szállító járművek számára.
Központi vegyes terület
17. § (1) A központi vegyes terület több önálló rendeltetési egységet magába foglaló, elsősorban központi igazgatási, kereskedelmi, szolgáltató gazdasági épületek elhelyezésére szolgál.
(2) A központi vegyes területen elhelyezhető:
1. igazgatási épület,
2. kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató épület,
3. egyéb közösségi szórakoztató, kulturális épület,
4. egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület,
5. sportépítmény,
6. többszintes parkolóházhoz kapcsolódó üzemanyagtöltő,
7.31 nem zavaró hatású egyéb gazdasági tevékenység céljára szolgáló épület,
8. a gazdasági tevékenységi célú épületen belül a tulajdonos, a használó és a személyzet számára szolgáló lakások,
9. más lakások a helyi építési szabályzat, szabályozási terv előírása szerint:
– meghatározott szintszám felett csak lakások létesíthetők,
– az épületek szintterületének meghatározott arányát csak lakás létesítésére lehet felhasználni.
(3) A központi vegyes területen a 31. § (2) bekezdésében előírtak figyelembevételével kivételesen elhelyezhető:
1. a (2) bekezdés 6. pontjában nem szereplő üzemanyagtöltő,
2. a (2) bekezdés 8. pontjában nem szereplő lakóépület.
(4) A központi vegyes területen nem helyezhető el önálló parkolóterület és garázs a 3,5 t önsúlynál nehezebb gépjárművek és az ilyeneket szállító járművek számára.
Gazdasági terület
18. § (1) A gazdasági terület elsősorban gazdasági célú építmények elhelyezésére szolgál.
(2) A gazdasági terület lehet:
1. kereskedelmi, szolgáltató terület,
2. ipari terület.
Kereskedelmi, szolgáltató terület
19. § (1) A kereskedelmi, szolgáltató terület elsősorban nem jelentős zavaró hatású gazdasági tevékenységi célú épületek elhelyezésére szolgál.
(2) A kereskedelmi, szolgáltató területen elhelyezhető:
1. mindenfajta, nem jelentős zavaró hatású gazdasági tevékenységi célú épület,
2. a gazdasági tevékenységi célú épületen belül a tulajdonos, a használó és a személyzet számára szolgáló lakások,
3. igazgatási, egyéb irodaépület,
4. parkolóház, üzemanyagtöltő,
5. sportépítmény.
(3) A kereskedelmi, szolgáltató területen a 31. § (2) bekezdésében előírtak figyelembevételével kivételesen elhelyezhető:
1. egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület,
2. egyéb közösségi szórakoztató épület.
Ipari terület
20. § (1) Az ipari terület, olyan gazdasági célú ipari építmények elhelyezésére szolgál, amelyek más beépítésre szánt területen nem helyezhetők el.
(2) Az ipari terület lehet:
1. jelentős mértékű zavaró hatású terület,
2. egyéb terület.
(3) A jelentős mértékű zavaró hatású ipari terület a különlegesen veszélyes (pl. tűz-, robbanás-, fertőzőveszélyes), bűzös vagy nagy zajjal járó gazdasági tevékenységhez szükséges építmények elhelyezésére szolgál.
(4) Az egyéb ipari terület elsősorban az ipari, az energiaszolgáltatási és a településgazdálkodás építményei elhelyezésére szolgál.
(5) Az ipari gazdasági területen – a jelentős mértékű zavaró hatású ipari terület kivételével – a 31. § (2) bekezdésében előírtak figyelembevételével kivételesen elhelyezhető:
1. a gazdasági tevékenységi célú épületen belül a tulajdonos, a használó és a személyzet számára szolgáló lakások,
2. egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épületek.
Üdülőterület
21. § (1) Az üdülőterület elsősorban üdülőépületek elhelyezésére szolgál.
(2) Az üdülőterület lehet:
1. üdülőházas (sűrű beépítésű, 6,0 m épületmagasságot meghaladó) terület,
2. hétvégi házas (laza beépítésű, 6,0 m épületmagasságot meg nem haladó) terület.
(3) Az üdülőterületen állattartó épület – ha az állattartásról szóló helyi önkormányzati rendelet másként nem rendelkezik a lovasturizmust szolgáló lóistálló kivételével – és különálló árnyékszék, továbbá állatkifutó, trágyatároló, komposztáló, siló és ömlesztett anyag-, folyadék- és gáztároló melléképítmény – a terepszint alatti, fedett kialakítású kivételével – nem helyezhető el.
Üdülőházas terület
22. § (1) Az üdülőházas területen olyan üdülőépületek, üdülőtáborok és kempingek helyezhetők el, amelyek elhelyezésük, méretük, kialakításuk és felszereltségük, valamint infrastrukturális ellátottságuk alapján az üdülési célú tartózkodásra alkalmasak, és amelyek túlnyomóan változó üdülői kör hosszabb tartózkodására szolgálnak.
(2) Az üdülőházas területen csak a terület igényei szerinti parkolók és garázsok helyezhetők el. A 3,5 t önsúlynál nehezebb tehergépjárművek számára parkoló vagy garázs nem helyezhető el.
Hétvégi házas terület
23. § (1) A hétvégi házas területen legfeljebb két üdülőegységes üdülőépületek helyezhetők el.
(2) A hétvégi házas területen a helyi építési szabályzatban, szabályozási tervben elő lehet írni, hogy az üdülőegységeket csak csoportos formában vagy csak kivételesen csoportos formában lehet elhelyezni.
(3) A helyi építési szabályzatban, szabályozási tervben megengedhető általános vagy kivételes jelleggel olyan építmények elhelyezése, amelyek a terület rendeltetésével összhangban vannak és azt szolgálják, valamint sportépítmények elhelyezése.
(4) A hétvégi házas területen egyéb közösségi szórakoztató, kulturális épület nem helyezhető el.
(5) A hétvégi házas területen csak a terület igényei szerinti és a 3,5 t önsúlynál nem nehezebb gépjárművek számára szolgáló parkolók és garázsok helyezhetők el.
Különleges terület
24. § (1) A különleges területbe azok a területek tartoznak, amelyek a rajtuk elhelyezendő építmények különlegessége miatt (helyhez kötöttek, jelentős hatást gyakorolnak a környezetükre vagy a környezetük megengedett külső hatásaitól is védelmet igényelnek) a 10–23. §-ok szerinti területektől eltérő területek.
(2) A különleges területek célját és használatuk fajtáját, a beépítési előírásait minden esetben a helyi építési szabályzatban, szabályozási tervben meg kell határozni.
(3) A különleges területek lehetnek:
1. nagy bevásárlóközpontok és nagykiterjedésű kereskedelmi célú területek,
2. vásárok, kiállítások és kongresszusok területei,
3. oktatási központok területei,
4. egészségügyi területek (kórház, szanatórium, gyógyszálló, gyógyüdülő stb.),
5. nagykiterjedésű sportolási célú területek,
6.32 a kutatás-fejlesztés, a megújuló energiaforrások hasznosításának céljára szolgáló (pl. szél- és napenergia) területek,
7.33 állat- és növénykertek területei,
8.34 a nyersanyag kitermelés (bányászat), nyersanyag előfeldolgozás céljára szolgáló területek,
9.35 honvédelmi és katonai, valamint nemzetbiztonsági építmények területei,
10. hulladékkezelők, -lerakók területei (települési szilárd és folyékony, egyéb veszélyes, radioaktív stb.),
11. épületnek minősülő közlekedési építmények területei, ha azok nem a közlekedési területen belül kerülnek elhelyezésre,
13.37 mezőgazdasági üzemi terület,
14.38 egyéb, a 10–23. §-ban foglaltak egyikébe sem sorolható, helyi sajátosságot hordozó terület.
A beépítésre szánt területek építési használatának megengedett felső határa
25. § (1)39 A beépítésre szánt területek építési használatának megengedett felső határértékeit a következő táblázat tartalmazza:
| A településszerkezeti tervben a területfelhasználási egységekre meghatározandó | Az építési szabályzatban, szabályozási tervben az építési telekre meghatározandó | ||||
| Általános használat szerinti terület | Sajátos használat szerinti terület | Megengedett legnagyobb szintterület-sűrűség | Megengedett legnagyobb beépítettség (%) | Megengedett legnagyobb építmény- magasság (m) | Legkisebb zöldfelület (%) |
| lakó | nagyvárosias | 3,0 | 80 | 12,5 < | 10 |
| kisvárosias | 1,5 | 60 | < 12,5 | 20 | |
| kertvárosias | 0,6 | 30 | < 7,5 | 50 | |
| falusias | 0,5 | 30 | 40 | ||
| vegyes | településközpont | 2,4 | 80 | 10 | |
| központi | 3,5 | a település legnagyobbmértékű lakóterületi beépítettségnél legfeljebb 25%-kal megnövelt érték | a be nem épített terület 50%-a | ||
| gazdasági | kereskedelemi, szolgáltató | 2,0 | 60 | 20 | |
| jelentősmértékű zavaró hatású ipari | 1,5 | 30 | 40 | ||
| egyéb ipari | 1,5 | 50 | 25 | ||
| üdülő | üdülőházas | 1,0 | 30 | 6,0 < | 40 |
| hétvégiházas | 0,2 | 20 | < 6,0 | 60 | |
| különleges | 2,0 | 40 | 40 | ||
(2)40 Többszintes növényállomány telepítése esetén az (1) bekezdésben előírt legkisebb zöldfelület mértéke az 5. számú melléklet szerint csökkenthető.
BEÉPÍTÉSRE NEM SZÁNT TERÜLETEK
Közlekedési és közműterület
26. § (1) A közlekedési és közműelhelyezésre szolgáló terület az országos és a helyi közutak, a kerékpárutak, a gépjármű várakozóhelyek (parkolók) – a közterületnek nem minősülő telkeken megvalósulók kivételével –, a járdák és a gyalogutak, mindezek csomópontjai, vízelvezetési rendszere és környezetvédelmi létesítményei, a közforgalmú vasutak, vízi és légi közlekedés, továbbá a közművek és a hírközlés építményeinek elhelyezésére szolgál.
(2)41 A közutak, vasutak elhelyezése céljára – más jogszabályi előírás, illetőleg elfogadott helyi építési szabályzat és szabályozási terv hiányában – legalább a következő szélességű építési területet kell biztosítani:
1. gyorsforgalmi utak (autópálya, autóút)
esetén 60 m,
2. főútak esetén 40 m,
3. országos mellékutak esetén 30 m,
4. helyi gyűjtőutak esetén 22 m,
5. kiszolgáló út esetén 12 m,
6. kerékpárút esetén 3 m,
7. gyalogút esetén 3 m,
8. kétvágányú vasút esetén 20 m,
9. egyvágányú vasút esetén 10 m.
(3) A közlekedési területen elhelyezhető a közlekedést kiszolgáló:
1. közlekedési építmények,
2. kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató épület,
3. igazgatási épület,
4. a gazdasági tevékenységi célú épületen belül a tulajdonos, a használó és a személyzet számára szolgáló lakás.
Zöldterület
27. § (1) A zöldterület az állandóan növényzettel fedett közterület (közkert, közpark).
(2) A zöldterületnek közútról, köztérről közvetlenül megközelíthetőnek kell lennie.
(3) A zöldterületnek kerekesszékkel és gyermekkocsival is megközelíthetőnek és használhatónak kell lennie.
(4) A zöldterületen elhelyezhető:
a) a pihenést és a testedzést szolgáló építmény (sétaút, pihenőhely, tornapálya, gyermekjátszótér stb.),
b) vendéglátó épület,
c) a terület fenntartásához szükséges épület.
(5) A zöldterületen épületek legfeljebb 2%-os beépítettséggel helyezhetők el.
Erdőterület
28. § (1) Az erdőterület erdő céljára szolgáló terület.
(2) Az erdőterület az erdő rendeltetése szerint:
1. védelmi (védett és védő),
2. gazdasági,
3. egészségügyi-szociális, turisztikai,
4. oktatási-kutatási
rendeltetésű lehet.
(3) A védelmi rendeltetésű erdőterületen épületet elhelyezni nem lehet.
(4) A 100 000 m2-t (10 ha) meghaladó területnagyságú telken
1. gazdasági és oktatási-kutatási rendeltetésű erdőterületen 0,5%-os beépítettséggel,
2. egészségügyi-szociális, turisztikai rendeltetésű erdőterületen 5%-os beépítettséggel
az erdő rendeltetésének megfelelő építmények helyezhetők el.
Mezőgazdasági terület
29. §42 (1)43 A mezőgazdasági területen a növénytermesztés, az állattartás és állattenyésztés és a halászat, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és -tárolás (a továbbiakban: mezőgazdasági hasznosítás) építményei helyezhetők el.
(2) A mezőgazdasági terület:
a) kertes,
b) általános
mezőgazdasági terület lehet.
(3) A mezőgazdasági területen
1. a 720 m2-t el nem érő területű telken építményt elhelyezni nem szabad,
2. a 720–1500 m2 közötti területnagyságú telken – a nádas, a gyep és a szántó művelési ágban nyilvántartottak kivételével – 3%-os beépítettséggel elsősorban a tárolás célját szolgáló egy gazdasági épület és terepszint alatti építmény (pince) helyezhető el,
3. az 1500 m2-t meghaladó területű telken építmény 3%-os beépítettséggel helyezhető el.
(4) A mezőgazdasági területen lakóépület szőlő, gyümölcsös és kert művelési ág esetén 3000 m2, egyéb művelési ág esetén 6000 m2 telekterület felett helyezhető el úgy, hogy az a megengedett 3%-os beépítettség felét nem haladhatja meg. A különálló lakóépület építménymagassága legfeljebb 7,5 m lehet.
(5)44 A mezőgazdasági területen több önálló telekből az 1. számú melléklet 68. pontja szerinti birtoktest alakítható ki. A birtoktest esetében a 3%-os beépíthetőség a birtoktesthez tartozó összes telek területe után számítva csak az egyik telken is kihasználható (birtokközpont), ha a telek területe legalább a 10 000 m2-t eléri, és a beépítés a szomszédos telkek rendeltetésszerű használatára nincs korlátozó hatással, illetőleg azt nem veszélyezteti. A birtokközpont telkén a beépítettség a 45%-ot nem haladhatja meg.
(6) A birtokközpont kialakítására vonatkozó építési engedélynek tartalmaznia kell – a központhoz tartozó összes telekre vonatkozóan – azt a tényt, hogy az mely helyrajzi számú birtokközponthoz tartozik. Építési tilalmat, illetve építési korlátozást kell bejegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba az építésügyi hatóság határozata és megkeresése alapján – a tulajdonos érdekében – azokra a telkekre, amelyek területe a központ beépítettségének meghatározásakor – egészben vagy részben – beszámításra kerültek.
(7) Indokolt esetben a birtokközponthoz tartozó más telken kiegészítő központ alakítható ki, ha a központ beépítettsége a központhoz tartozó összes telek területe után számított beépíthetőségi mértéket nem éri el. Ilyen esetben a telephely beépítettsége a bejegyzett korlátozás szerinti beépíthetőségi mértéket nem haladhatja meg.
Vízgazdálkodási terület
30. §46 (1) A vízgazdálkodással összefüggő területek:
1. a folyóvizek medre és parti sávja,
2. az állóvizek medre és parti sávja,
3. a folyóvizekben keletkezett, nyilvántartásba még nem vett szigetek,
4. a közcélú nyílt csatornák medre és parti sávja,
5.47 a vízbeszerzési területek (védett vízbázis),
6. a hullámterek,
7. a vízjárta, valamint a fakadó vizek által veszélyeztetett területek.
(2) A területen építményt elhelyezni csak a külön jogszabályokban foglaltak szerint lehet.
30/A. §49 (1) A természetközeli területek:
a) mocsár,
b) nádas,
c) karsztbokorerdő,
d) sziklás terület,
(2) A természetközeli területeken épületet elhelyezni nem lehet.
Különleges beépítésre nem szánt terület51
30/B. §52 (1) A különleges beépítésre nem szánt területek:
a) egészségügyi területek (szanatórium, gyógyszálló, gyógyüdülő stb.),
b) nagykiterjedésű sportolási célú területek (golfpálya, lovaspálya stb.),
c) a kutatás-fejlesztés, a megújuló energiaforrások hasznosításának céljára szolgáló területek,
d) állat- és növénykertek területei,
e) temetők területei,
f) nyersanyaglelőhelyek,
g) honvédelmi és katonai, valamint nemzetbiztonsági területek,
h) egyéb, a 26–30/A. §-ban foglaltak egyikébe sem sorolható, helyi sajátosságot hordozó területek.
(2) Az (1) bekezdésben felsorolt különleges beépítésre nem szánt területeken a terület rendeltetésszerű használatát szolgáló építmények helyezhetők el.
(3) A különleges beépítésre nem szánt területeken épületek legfeljebb 2%-os beépítettséggel helyezhetők el.
III. Fejezet
ÉPÍTMÉNYEK ELHELYEZÉSE
Általános előírások
31. § (1) Az építményeket csak úgy szabad elhelyezni, hogy azok együttesen feleljenek meg a településrendezési, a környezet-, a táj- és természet- és a műemlékvédelemi, továbbá a rendeltetési, az egészség-, a tűz-, a köz- és más biztonsági, az akadálymentességi követelményeknek, valamint a geológiai, éghajlati, illetőleg a terep, a talaj és a talajvíz fizikai, kémiai, hidrológiai adottságainak, illetőleg azokat ne befolyásolják károsan.
(2) Az egyes építési övezetekben, illetőleg övezetekben a kivételesen elhelyezhető építmények akkor helyezhetők el, ha az építmény az adott területre vonatkozó övezeti előírásoknak, továbbá a rendeltetése szerinti külön hatósági előírásoknak megfelel, valamint a más rendeltetési használatból eredő sajátos hatások nem korlátozzák a szomszédos telkeknek az övezeti előírásoknak megfelelő beépítését, használatát.
(3) A (2) bekezdés rendelkezéseit kell alkalmazni a már meglévő építmény, építményrész, átalakítása, bővítése, korszerűsítése vagy használatának megváltoztatása esetén is.
(4) A lakóterületen az építési telkeknek az épület elhelyezésére szolgáló, a telek közterületi határvonala felé eső 15 m-es mélységű területrészén, ahol az az övezeti előírás szerint egyébként megengedett különálló árnyékszék, állattartó épület, állatkifutó, trágyatároló, komposztáló, siló, valamint ömlesztett anyag-, folyadék- és gáztároló melléképítmény – a terepszint alatti, fedett kialakítású kivételével – nem helyezhető el.
32. § Valamennyi építési övezetben, illetőleg övezetben – ha a helyi építési szabályzat, szabályozási terv másként nem rendelkezik – elhelyezhetők:
1. a nyomvonal jellegű építmények és műtárgyaik, a külön jogszabályok keretei között,
2. a köztárgyak,
3.53 a kutatást és az ismeretterjesztést szolgáló műtárgyak,
4.54 a honvédelmi és katonai, valamint nemzetbiztonsági építmények,
5. a nyilvános illemhelyek, hulladékgyűjtők,
6.55 a megújuló energiaforrások műtárgyai a külön jogszabályok keretei között.
A telek beépítésének feltételei
33. § Épület csak olyan telken helyezhető el, amelynek
1.56 megközelíthetősége – beépítésre nem szánt területen a honvédelmi és katonai, valamint nemzetbiztonsági célú épület elhelyezésére szolgáló telek kivételével – gépjárművel közterületről vagy magánútról közvetlenül,
2. a rendeltetésszerű használathoz szükséges villamos energia, ivóvíz (szükség esetén technológiai víz),
3. a keletkező szennyvíz és a csapadékvíz elvezetése vagy ártalommentes elhelyezése,
4. a használat során keletkező hulladék elszállításának vagy ártalommentes elhelyezésének, illetőleg házilagos komposztálásának a lehetősége
biztosított, valamint
5. a rendeltetésszerű használathoz szükséges gépkocsi elhelyezése a 42. §-ban előírtak szerint biztosítható.
Az építési telkek beépítési módjának meghatározása
34. § (1) Az építési telek épület elhelyezésére szolgáló területrészét (építési hely) építési határvonalakkal kell megállapítani úgy, hogy
a) szabadonálló beépítési mód esetén azt minden oldalról a saját telkének az előírt elő-, oldal- és hátsókerti építési határvonalai és a telek határai közötti beépítetlen része vegye körül,
b) oldalhatáron álló beépítési mód esetén annak egyik építési határvonala a telek egyik oldalhatára legyen,
c) ikres beépítési mód esetén a szomszédos telkek egymás felőli építési határvonala a telkek közös oldalhatára legyen,
d) zártsorú és csoportos beépítési mód esetén annak a telek előkerti építési határvonalához csatlakozó oldalai a telek két oldalhatára legyen (1. ábra).
(2)57 A helyi építési szabályzat, szabályozási terv építési vonalakat meghatározhat.
(3)58 Zártsorú beépítési mód esetén a helyi építési szabályzat előírhatja hogy az épületek zárt sora helyenként, a megengedett építménymagasság legalább 2/3-a, de minimum 10,0 m-es épületközzel szakadjon meg. Ha az épületköz területe két telekre esik, abból legalább 30%-ának, de minimum 3,0 m széles résznek egy telekre kell esnie.
Az elő-, oldal- és hátsókert előírásai
35. § (1)59 Az építési telken az építési helyet az építési övezet elő-, oldal- és hátsókertre vonatkozó előírásai szerinti építési határvonalakkal kell meghatározni. Építési határvonalra helyezett épület, épületrész esetén az építési határvonalra a végleges külső (vakolt vagy burkolt) felületnek kell kerülnie. Az előírt legkisebb elő-, oldal- és hátsókert méretén belül épület, épületrész – az 1,0 m-nél nem nagyobb kiállású eresz, 0,6 m-nél nem nagyobb kiállású angolakna és alaptest, továbbá a (8) és (9) bekezdésekben foglaltak kivételével – nem állhat.
(2) Az előkert legkisebb mélységét a helyi építési szabályzat, szabályozási terv állapítja meg, ennek hiányában a kialakult állapotnak megfelelő vagy 5,0 m.
(3)60 Az oldalkert legkisebb szélességét a helyi építési szabályzat állapítja meg, ha a szabályzat erről nem rendelkezik, akkor az a kialakult állapotnak megfelelő, ennek hiányában nem lehet kisebb:
a) szabadon álló és ikresen csatlakozó beépítési mód esetén a 36. § (2) bekezdése szerint meghatározott legkisebb távolság felénél,
b) oldalhatáron álló beépítési mód esetén a 36. § (2) bekezdése szerint meghatározott legkisebb távolságnál.
(4)62 A hátsókert legkisebb mélységét a helyi építési szabályzat állapítja meg, ha a szabályzat erről nem rendelkezik, akkor az a kialakult állapotnak megfelelő, ennek hiányában nem lehet kisebb:
– sem 6,0 m-nél,
– sem az épület hátsókertre néző tényleges építménymagasságának mértékénél.
(5) A saroktelek elő- és oldalkertnek nem minősülő részén a hátsókertre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni.
(6) Az elő- és oldalkert előírt legkisebb méretén belül nem lehet:
– növénytermesztés céljára szolgáló kerti növényház (üvegház), fóliasátor,
– szennyvízszikkasztó (talaj-abszorpciós csatornapótló) műtárgy,
– árnyékszék,
– kemence, húsfüstölő,
– állatkifutó,
– trágyatároló, komposztáló, továbbá
– siló, nem terepszint alatti vagy terepszint alatti fedetlen kialakítású ömlesztett anyag-, folyadék- vagy gáztároló.
(7)63 A hátsókert előírt legkisebb méretén belül – a szükséges védőtávolságok megtartásával – valamennyi melléképítmény elhelyezhető. Növényházat (üvegházat), fóliasátrat a 31. § rendelkezéseinek keretei között – helyi építési szabályzat és szabály
