Zöldtető- és Zöldfal Építők Országos Szövetsége

Zöldtető- és zöldfal építők vezető szakmai szervezete

Hírlevél

Kívül-belül zöld irodaházak

Immár visszavonhatatlanul behálóztak bennünket a zöld eszmék. A fenntartható fejlődés jegyében egyre többen gyűjtjük szelektíven a hulladékot, fűtünk hőszivattyúval, világítunk LED-del, tankolunk bioetanolt, szerelünk fel házunkra napkollektort. A családi élettereken kívül az irodaházakat is elérte a globális zöld hullám. Magyarországon például már ott tartunk, hogy 2013-tól nem adnak át olyan bérirodaházat, amelynek ne lenne nemzetközi zöld minősítése. A régi építésű irodákban természe­tesen nehezebb a helyzet, de azért ott is tempósan terjed a környezet és a dolgozók zöldítése”.

 

Melyik az elegánsabb környezetvédelmi minősítés: a LEED Platinum vagy a BREEAM Excellent? Az iroda­ház-üzletben érdekelt szakemberek hosszasan el tudnának diskurálni e kérdésről, de a hétköznapi halandó számára előbb azért tisztázni kell az alapfogalmakat.

Az energiatakarékosság, a környezettudatosság és a fenntarthatóság szempontjai alapján létrehozott épületek (sustainable buildings) összehasonlítása, minősítése hosszú ideig gondot okozott szerte a világon, mert nem létezett egységes, nemzetközi kritériumrendszer.

Az 1990-es évektől terjedt el Európában, majd világszerte a Nagy-Britanniában kidolgozott úgynevezett BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) környezet­védelmi minősítési rendszer, amelyet nemcsak irodaházakra, de szinte bármilyen más épületre (bevásárlóközpontra, raktárakra, iskolákra, kórházakra stb.) is alkalmazni kezdtek. Napjainkig már sok százezer épület kapott BREEAM minősítést. Nálunk is ez a leggyakoribb minősítési forma az irodaházak között.

Szinte természetes, hogy vele párhuzamosan megjelent az amerikai rendszer, amely a LEED (Leadership in Energy and Environ­mental Design) nevet kapta, ugyancsak elfogadottá vált a világon. (Terjedőben van a német DGNB és még számos más nemzeti módszer is, ám ezekkel most nem foglalkozunk.)
A két piacvezető rendszer célja, alapelve, filozófiája, kritériumrendszere igen nagy átfedést mutat, hiszen közös a nagy cél is: környezetbarát épületeket tervezni, építeni és üzemeltetni. Hogy konkrétan hány pontot lehet kapni a geotermikus fűtésre-hűtésre, a napkollektorra, a beépített anyagokra vagy a zuhanyozós kerékpártárolóra, az némileg eltérhet egymástól, de nyugodt lelkiismerettel elmondható: amelyik ház kiemelkedő minősítést kap a LEED-ben, az a BREEAM-ben is az élen végezne, és fordítva. A kettős minősítés leginkább azért nem terjedt el (Magyarországon még nincs is rá példa), mert a minősítés pénzbe kerül. Sok tízezer euróba.

Megtérülő ráfordítás

Nem meglepő, hogy hazánk kicsit későn kapcsolódott be a nemzetközi zöld minősítési rendszerekbe, hiszen – mondjuk a skandináv országokkal összehasonlítva – soha nem voltunk a fenntartható fejlődés élharcosai.
Az első zöld minősítésű irodaház csak 2007-ben épült meg, és azután sem volt robbanásszerű az új módi elterjedése. A Budapesten található körülbelül 300 modern bérirodaháznak jelenleg csupán mintegy 5 százaléka tud felmutatni nemzetközi zöld minősítést. Konkrétabban: 11 új épület rendelkezik BREEAM tanúsítvánnyal és 5 LEED minősítéssel.

Ehhez annyit azért hozzá kell tenni, hogy a minősítéseken belül is vannak jókora különbségek. Egyáltalán nem mindegy, hogy valakinek a LEED-ből ezüst, arany vagy platina (a BREEAM-ben good, very good vagy excellent) fokozata van. Már csak azért sem, mert a valóban kiemelkedő minősítésű házak súlyos tízmilliókat áldoztak az igazi zöld feltételek megteremtésére. A helyzetet bonyolítja, hogy a rendszerek lehetővé teszik azt is, hogy ne csak egész irodaházakra kaphasson valaki tanúsítványt, hanem minősítetlen házakban lévő külön irodákra (5 darab), illetve magára az üzemelésre (7 darab) is.

Mi kell a platina fokozathoz?
Érdemes részletesebben megvizsgálni, milyen környezet- és energiabarát háttér is van hazánk legzöldebb irodaházában, a Green Housban. 
Az épület kellő tájolása, a jó tömegközlekedés, a megfelelő anyagminőség, a hatásos szigetelés és árnyékolás alapkövetelmény.
Az épület fűtési és hűtési energiájának egy részét geotermikus energiával (hőszivattyúk) állítják elő, ezenkívül intelligens épületirányítási és üzemeltetési rendszere szabályozza és hangolja össze az épület energiaigényes funkcióit. Az irodaház helyi­ségeinek világítását úgynevezett jelenlétérzékelőkkel oldották meg, a dupla hővisszanyerő légtechnikai berendezés pedig a ház hűtési és fűtési energiájának nagy részét fedezi. Az épület tetejének 50 százaléka zöldtető, és napkollektorokból kapja a ház a felhasznált meleg víz felét. Víz­takarékos csaptelepek (aerátorok) vannak a vizesblokkokban, emellett a WC öblítésére és a kerti locsolásra úgynevezett „szürke vizet”, azaz összegyűjtött talaj- és eső­vizet használnak. Az egész irodaházban szelektíven gyűjtik a hulladékot.

Mielőtt még végleg elvesznénk a minősítések zöld tengerében, olyan szakembert kérünk meg átfogó értékelésre, aki már ott volt az első modern magyar irodaépület (East-West Business Center az Astoriánál) megszületésénél, ma pedig az egyik „legzöldebb” fejlesztő cég vezető szakembere, illetve több szakmai egyesület megbecsült tagja.
Schmidt András, a svéd hátterű Skanska Magyarország fenntarthatósági menedzsere, illetve a KÖVET és a Magyar Környezettudatos Építés Egyesülete (HUGBC) tagja is egyben. Provokatív kérdésünkre, miszerint nem ütik-e egymást a pozíciói – hiszen egy profitorientált cég és egy nonprofit szakmai szervezet nem biztos, hogy ugyanúgy látja a helyzetet –, megnyugtat, nem fenyegeti a tudathasadás, mert nagyon sok a közös pont. A legfontosabb, hogy mindannyian elkötelezettek a környezettudatos, emberbarát építkezés mellett, és abban is megegyezik a véleményük, hogy ezek a „zöld” épületek versenyelőnyt jelenthetnek a beruházóknak a túltelített magyar piacon.

A HUGBC például mintegy küldetésének tartja a környezettudatos építési megoldások megismertetését a lakossággal és szakmai körökben. Ezen belül külön hangsúlyt fektetnek a zöld minősítések előnyeinek a bemutatására, részletezve, hogy a pályázóknak milyen kreditfeltételeknek kell megfelelniük. Ennek érdekében előadásokat és konferenciákat tartanak, ahol természetesen mind a LEED, mind pedig a BREEAM előnyeit és esetleges hátrányait is sorra veszik.

Mivel Schmidt Andrásnak a negyedszázados szakmai tapasztalata mellett még egy „professional” LEED minősítő diplomája is van, nagyon jól tudja, hogyan is kell egy nemzetközi szintű zöld irodaházat felépíteni. A legfontosabb, hogy már a tervezés fázisában tisztában legyünk vele, pontosan milyen minősítést (LEED vagy BREEAM, és ezen belül milyen fokozatot) is akarunk elérni, erre mennyi pénzt szánunk, mert a későbbi módosítások már összehasonlíthatatlanul többe kerülnek. Egészen addig nincs értelme megkérni az engedélyeket, amíg az építész, a gépész és villamossági tervezők nem tisztázzák a részleteket, hogy az épület miként fog teljes biztonsággal megfelelni a szigorú kreditfeltételeknek. A terveket már csak azért is érdemes alaposan átgondolni, mert egy nem környezettudatosan épített irodaházban jóval nagyobb erőfeszítésekbe kerül, hogy az irodákat „zöldesítsük”, netán minősíttessük. Egy zöld házban a zöld üzemeltetés viszont szinte automatikusan következik a körülményekből.

A szakember egyébként cáfolja azt az elterjedt tévhitet, miszerint egy zöld irodaház felépítése 10-15 százalékkal többe kerül egy hagyományosnál. Ez legfeljebb akkor lenne igaz, ha valaki idealista módon „nulla emissziós” házat akarna építeni, mert egyébként egy kellő tapasztalatokkal rendelkező fejlesztő maximum 2-3 százalék plusszal számol, de ez már igen magas szintű minősítésre is elegendő lehet. Az megint más kérdés, hogy ez a pár százalék egy nagyobb projektnél súlyos tíz- vagy százmilliókat jelenthet.

A szakember munkaadója, a Skanska Magyarország Ingatlanfejlesztő Kft. egyébként olyannyira elkötelezett a környezettudatos építés mellett, hogy az irodaházait már eleve minimum arany LEED fokozatra tervezi, de a székhelyükül is szolgáló Green House irodaház Magyarországon elsőként és eddig egyedüliként megkapta a platina fokozatot is. Úgy vélik, hogy a befektetett többletköltség hosszú távon mindenképpen megtérül, mert tapasztalataik szerint egyre több az olyan bérlő, aki tudatosan az ilyen irodaházakat keresi.

Kelendőbb a zöld 

A hazai zöld irodaházak piaci elemzéséhez nem árt legalább vázlatosan tisztában lenni az általános hazai irodapiaci helyzettel, amely – felidézve a klasszikus poént – tragikus, de nem komoly.
Tragikus, mert éves szinten 1991 óta nem épült olyan kevés (23 ezer négyzetméter) iroda, mint tavaly, és az idén sem várható 33 ezer négyzetméternél több. Összehasonlításképpen: 2009-ben 300 ezer, egy évvel korábban pedig 230 ezer négyzetméternyi irodát adtak át itthon. Paradox módon viszont éppen ez a nullához közelítő fejlesztői aktivitás segítette elő, hogy ezekben a válságos években sem zuhant össze „komolyabban” a bérlői piac. Az üres irodák aránya jelenleg megközelíti a 20 százalékot, ami európai szinten az egyik leggyengébb adat. A mintegy hárommillió négyzetméternyi irodafelületből több mint 600 ezer bérlőre vár, és ez lefelé nyomja a bérleti díjakat.

Mindezek ismeretében hogyan látja a zöld irodaházak iránti keresletet az egyik legnagyobb ingatlan-tanácsadó cég, az amerikai hátterű Jones Lang LaSalle, illetve annak vezető elemzője, Tuza Rita?
A fiatal szakember úgy ítéli meg – mivel a több száz budapesti bérirodaház közül csak kevesebb mint húsz rendelkezik nemzetközi minősítéssel –, hogy ma egyértelműen piaci előnyt jelent egy ilyen házat birtokolni, illetve bérbe adni.

 

 

A zöld minősítés ugyanis egyfajta garanciát jelent még annak a bérlőnek is, aki nem igazán elkötelezett a környezetvédelem és a fenntartható fejlődés iránt. Garanciát arra például, hogy az energiatakarékos megoldásoknak köszönhetően mérsékelt marad az épület energiafogyasztása, nem kell később azon morfondíroznia, hogyan árnyékolja le a hatalmas ablakokat, vagy milyen LED-es izzókat szerezzen be. És egyebek között arra is biztosítékot kap, hogy a légkondicionáló keveset fogyasztva is tökéletesen működik, nem terjeszt bakteriális fertőzést, amelynek következtében a dolgozók fele megbetegszik. Mivel az üzemeltetési költség egyharmadát általában az energiaszámla teszi ki, ez már önmagában is vonzó lehet a bérlők számára.

Tuza Rita szerint nagyon biztató, hogy 2013-tól valószínűleg egyetlen első osztályú bérirodaházat sem fognak zöld minősítés nélkül átadni, sőt talán már nem is terveznek ilyet. Ez pedig nem kevesebbet jelent, mint hogy a piacon néhány éven belül szinte elengedhetetlen követelmény lesz egy ilyen LEED-es, BREEAM-es papír felmutatása, akár a tervezési fázisban, akár az épület átadása után, „in use” szerezték azt meg. Nem döntő bizonyíték, egyelőre inkább csak érdekesség, hogy a „minősített” bérirodaházak jelenlegi üresedési mutatója nagyjából mindössze 12 százalékos, szemben a Budapesten tapasztalható 19,6 százalékos aránnyal.

Ennek kapcsán még egy igen komoly érv szól a zöld minősítések mellett. A nagy amerikai és nyugat-európai alapok rendszeresen vásárolnak kelet-európai ingatlanokat, leginkább irodaházakat, bevásárlóközpontokat és szállodákat. Ha azt látják, hogy az ilyen környezettudatos házaknak nagyobb a kihasználtsága, és esetleges üresedés után is hamarabb jelentkeznek új bérlők, szívesebben vásárolják meg ezeket az ingatlanokat. Márpedig egy profitérdekelt irodaház-fejlesztőnek nem lehet fontosabb célja, mint hogy felépítse, bérlőket találjon, majd kellő haszonnal továbbadja a házat.

 

 

Persze nem szabad átesnünk a ló másik oldalára: az ingatlanpiacon vannak felülírhatatlan törvényszerűségek. Az egyik ilyen, hogy egy irodaház fejlesztésénél a három legfontosabb szempont és értéknövelő tényező a hely, a hely és a hely (angolul location). Hiába építi fel valaki a világ legmodernebb, legzöldebb irodaépületét Budapest egyik rossz közlekedésű külső kerületében, valószínűleg nemigen talál majd bérlőket. Az ellenpélda: a főváros egyik „prémium kategóriás” épülete immár másfél évtizede a Szabadság téri Bank Center. Itt szinte soha nincs üresedés, és a bérlők örömmel fizetik ki a másfélszeres bérleti díjat annak ellenére, hogy ugyan környezetbarát, de nem minősített zöld épületről van szó.

Zöld álom és szürke valóság

Nagyon úgy tűnik tehát, hogy a közeljövő modern bérirodaházait Magyarországon is úgy tervezik, hogy mindenképpen kapjanak valamilyen zöld minősítést. Az itt helyet bérlő cégek pedig általában azt gondolják, ha már kívül zöldek, legyenek belül is azok, és az irodai működésüket is többé-kevésbé a fenntartható fejlődés jellemzi.

Mindez dicséretes, de mi lesz a munkavállalók azon 90-95 százalékával, akik nem egy csillogó-villogó, A kategóriás office centerben dolgoznak, ám mégiscsak szeretnének tenni valamit bolygónk fenntartható fejlődéséért, a zöld jövőért? Nem könnyű, de nem is lehetetlen a küldetésük.
Az átlagos magyar munkahelyen ugyanis nincs geotermikus fűtés, napkollektor meg huzatmentes légkondi, van viszont központi fűtés, leszakadt redőny és csöpögő csap. Nem éppen inspiráló közeg a zöld gondolatok számára – vélhetnénk, de minden bizonnyal tévesen. Ha ugyanis valakinek már megvan a tudása, információja és víziója arról, mi az a környezettudatos gondolkodás, miért van erre szükség globálisan és lokálisan, hamarosan tenni is akar valamit a zöld jövőnkért. És sokan tesznek is.

Némi cinizmussal kijelenthetjük, hogy az átlagos magyar irodák zöldesítése addig általában nagyon jól halad, amíg az „ökológiai lábnyom” meg „környezettudatosság” jelszó alatt a tulajdonos-­főnök tulajdonképpen klasszikus költségcsökkentést hajt végre. A „ne nyomtassunk ki minden dokumentumot”, illetve a „23 fok helyett elég lesz a 20 is” önmagában ugyanis lehangolóan hangzik, hiszen a szétterített papírlapok között könnyebben kiigazodik az ember, és egy szál blúzban is kellemesebb dolgozni, mint pulóverben.

Egy ilyen irodában a „zöldesítés” általában jelentős mértékben lelassul vagy meg is áll, amikor kiderül, hogy a következő környezetkímélő lépés már nem megtakarítást, hanem többletkiadást jelentene. Ha az újrahasznosított papír vagy a környezetbarát tisztítószer netán másfélszer annyiba kerül, mint az eddigi „gazdaságos”, a válságtól amúgy is megtépázott idegrendszerű főnök elgondolkodik, valóban szükség van-e zöld irodára, vagy a Föld kibír még néhány hónapot az ő aktív részvételük nélkül is. És általában úgy dönt, hogy kibír.

Mindez azonban csak a valóságtól elrugaszkodott újságírói fikció, ezért nézzük meg, hogyan látja ezt a témakört Magyarország egyik legelhivatottabb „zöldirodás” nonprofit szervezete.
A KÖVET Egyesület a Fenntartható Gazdálkodásért immár 18 éve masírozik zöld lobogók alatt. Deklarált fő céljuk, hogy népszerűsítsék a környezettudatos vállalatirányítást, a tisztább termelést és a társadalmilag felelős vállalati gondolkodásmódot. Számukra is kellemes meglepetés volt, hogy a legsikeresebb projektjüknek az 1990-es évek végén elindított Zöld Iroda Program (ZIP) bizonyult. Mára sokan szinte egyenlőségjelet tesznek az egyesület és a program közé, amit annak ellenére nem bánnak, hogy sok más elismert projektjük is fut (Ablakon bedobott pénz, Ökológiai lábnyom, Valóban felelős vállalat stb.).

A ZIP projektvezetője Halmavánszki Rita környezetmérnök, vele beszélgettünk a háttérről és a részletekről. Indulási pontjuk egyértelmű: nem az épületre vagy az infrastruktúrára koncentrálnak, hanem a humán értékekre, a többre vágyó emberekre. Nemcsak környezet-, hanem emberbarát irodai működést, sőt egy zöld közösség kialakítását célozzák meg, amelyben a dolgozók jobban érzik magukat. És nemcsak azért, mert úgy gondolják, hogy most már ők is tesznek valamit a fenntarthatóságért, hanem mert irodai környezetük valóban jobb, szebb, komfortosabb, élhetőbb lesz. E cél elérése érdekében az eszközök széles spektrumát vonultatják föl.

Először is széles körű „tudományos ismeretterjesztést” folytatnak. Kiállításokkal, személyes előadásokkal, képzésekkel, kézikönyvvel és a honlapjukon megtalálható Virtuális Irodaházzal, ahonnan mindenki bőségesen meríthet ötleteket. Szerencsére a magyar társadalom már túl van az első fázison, jóformán már senkinek nem kell elmagyarázni, mi is az a fenntarthatóság, és miért hasznos a zöld iroda. Valószínűleg nem mindenki tudja elsorolni a KÖVET mind a 17 témakörét és annak számtalan elágazását, csak 3-4-et (ez általában a hulladékok szelektív gyűjtése, az energiatakarékosság meg a vízspórolás), de ez éppen elég ahhoz, hogy kíváncsi legyen a többire is.
Megtudhatja például, hogy az irodai papírok közül érdemes olyat választani, amit teljes egészében újrahasznosított hulladékpapírból, ráadásul klórszármazékok és optikai fehérítők nélkül állítottak elő. Létezik már szója alapú nyomtatófesték, sőt a szilárd halmazállapotú festékhez nem is kell külön patron. Az irodai növények nemcsak szépek, de biolégtisztítóként elnyelik a szén-dioxidot, a benzolt, a formaldehidet, és megkötik a port. Vannak már környezetbarát, sőt vegyszermentes takarítószerek is, a bizonytalan minőségű palackos ásványvíz helyett pedig ihatunk csapvizet.

 

 

Az egyesület képviselői persze nem naivak, tisztában vannak vele, hogy a munkahelyi főnökök, tulajdonosok nélkül kevés az esélyük az alulról jövő zöld kezdeményezéseknek. Ezért egyrészt igyekeznek őket is bevonni a mozgalomba, másrészt pedig a tanfolyamaikon külön előadás foglalkozik a témakörrel: Hogyan győzzük meg a főnököt a zöld iroda hasznosságáról? címmel. A stratégia sikeres, eddig már több mint száz vállalat kapcsolódott be aktívan a projektbe.

Hogy az egyes közösségeknek a fenntarthatóság érdekében nyújtott teljesítménye összemérhető legyen, a KÖVET az idén is megrendezte a nagy sikerű Zöld Iroda Versenyt. A benevezett vállalatoknak és intézményeknek hat hónapjuk volt arra, hogy környezet- és emberbarát szempontok alapján átalakítsák az irodájukat. Az elért eredményeket az egyesület speciális szempontrendszere alapján értékelték, amely a papír és az irodaszerek felhasználásától az energiatakarékosságig, a hulladékkezeléstől a vállalati rendezvények megszervezésén át a munkatársak tudatformálásáig terjed. A díjakat a hatodszor megrendezett Zöld Iroda Napon adták át, amely szakmai fórum és kiállítás is volt egyben. A hazai díjazottak amolyan bónusz ajándékként az idén először továbbjutottak az Európai Zöld Iroda Versenyre.

Az egyesület a jövőben nagyobb hangsúlyt kíván fektetni az általuk kidolgozott Zöld Iroda Minősített Munkahely tanúsítványra. Ezt azok a vállalatok kaphatják meg, amelyek az igen szigorú minősítő rendszer alapján alakítják át és szabályozzák irodai működésüket.

Összegzésként nagyon jó lenne arról írni, hogy viharsebesen terjed az irodák zöldesítése szerte az országban, és magyar vállalkozások tömege állt át a környezetbarát építésre, illetve irodai termékek gyártására és forgalmazására, de ezzel ugyancsak elrugaszkodnánk a valóságtól. A nagy irodaházak építtetői főként külföldiek, és ők érthetően ragaszkodnak a világmárkákhoz. A kis irodák zöld átalakításánál (nyílászárók, szigetelőanyagok, csaptelepek stb.) már labdába rúghatnának a hazai cégek, ám jelenleg csak kevés ilyen megrendelés akad. Ami pedig az irodai berendezéseket és számítástechnikai eszközöket illeti, a legzöldebb termékeket általában a világcégek szállítják – nem igazán olcsón. Sokat elmond az is, hogy az újrahasznosított irodai és nyomdai papírok száz százalékát külföldről kell behozni, mert itthon ilyet nem gyártanak. Hazaiak az apróbb kiegészítők, irodaszerek, papír- és műanyag eszközök, tisztítóanyagok. Folyamatosan növekvő, de még nem dübörgő piac. Persze, egyszer majd az lesz – hiszen mint tudjuk, a zöld eszmék már behálóztak bennünket…•

Forrás